相続手続きでは、「亡くなった方がどこに不動産を持っているのか分からない」という問題がよくあります。

不動産は預金のように金融機関から一覧が出るわけではなく、相続人が自分で調べなければならないため、調査に時間がかかるケースも少なくありません。

こうした問題を解決するために創設されたのが、所有不動産記録証明制度です。

この制度は令和8年(2026年)2月2日から施行され、特定の人が所有している全国の不動産を一覧で確認できるようになりました。

この記事では、所有不動産記録証明制度の内容やメリット、相続手続きでの活用方法について分かりやすく解説します。

所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有している全国の不動産の情報を一覧形式で証明する制度です。

これまでの不動産調査は、次のような方法で調べる必要がありました。

• 市区町村の名寄帳
• 市区町村の固定資産課税台帳
• 登記事項証明書の個別取得
• 権利証などの書類確認

しかし、この方法ではすべての不動産を把握できない場合があります。

例えば、

• 遠方にある不動産
• 昔取得した土地
• 家族が知らない不動産

などが見つからないこともあります。

所有不動産記録証明制度では、登記記録をもとに所有している不動産を一覧で確認できるため、不動産調査の効率が大きく向上します。

この制度が新設された背景には、相続手続きの負担軽減と所有者不明土地問題の解消があります。

現在、日本では次のような問題が指摘されています。

• 相続登記がされていない土地が多い
• 所有者が分からない土地が増えている
• 不動産調査に時間がかかる

特に相続の場面では、亡くなった方の不動産を調査するのに多くの時間と労力が必要になります。

そこで国は、不動産調査を効率化するために所有不動産記録証明制度を新設しました。この制度は、相続登記の義務化と同様に、不動産の所有者情報を明確にするための制度改革の一つと言えます。

証明書には次の内容が記載されています。

• 不動産の所在地
• 地番
• 家屋番号
• 不動産の種類(土地・建物など)

これにより、対象となる人が所有している不動産を一覧で確認することが可能になります。

ただし、この証明書は登記されている不動産のみが対象です。そのため、次のような不動産は記載されない可能性があります。

• 未登記建物
• 登記名義が別人の不動産
• 共有者の持分が複雑なケース

※また、登記名義人の住所が古かったり、住所変更の登記をしていない場合も、不動産の記載からもれる場合があります。

あくまで登記記録に基づく情報である点には注意が必要です。

所有不動産記録証明書は、誰でも自由に取得できるわけではありません。主に次のような人が取得できるとされています。

• 不動産の所有者本人
• 相続人
• 相続手続きを依頼された司法書士などの代理人

つまり、正当な理由がある人のみが取得できる仕組みとなっています。これは、個人の財産情報を保護するためです。

所有不動産記録証明制度は、特に相続手続きの場面で大きなメリットがあります。

これまでは、市区町村ごとに固定資産台帳を確認するなど、複数の調査が必要でした。しかし、この制度を利用することで、全国の登記されている不動産をまとめて確認できるようになります。

相続では、すべての財産を把握することが重要です。不動産が財産から漏れてしまうと、次のような問題が生じることがあります。

• 遺産分割がやり直しになる
• 相続登記が追加で必要になる

所有不動産記録証明制度を利用することで、こうしたリスクを減らすことができます。

相続登記を行う際には、不動産の情報を正確に把握する必要があります。この証明書を利用すれば、相続対象となる不動産を一覧で確認できるため、手続きがスムーズになります。

• 固定資産台帳 → 市区町村
• 所有不動産記録証明 → 法務局

• 固定資産台帳 → 課税対象の不動産
• 所有不動産記録証明 → 登記されている不動産

このように、それぞれ対象が異なるため、状況によっては両方確認することが望ましい場合もあります。

所有不動産記録証明制度は便利な制度ですが、いくつか注意点もあります。

登記されていない建物は、この制度では確認できません。未登記建物については、市区町村の名寄帳や固定資産台帳などを確認する必要があります。

登記名義が別人になっている場合や、住所移転している場合、共有関係が複雑な場合など、証明書だけではすべての不動産を把握できないケースもあります。そのため、相続手続きでは状況に応じて追加の調査が必要になることもあります。

相続手続きでは、不動産の調査や登記手続きなど、専門的な知識が必要になる場面が多くあります。

特に次のようなケースでは注意が必要です。

• 不動産が複数ある
• 遠方の土地がある
• 未登記建物がある
• 相続人が多い

司法書士に依頼することで、不動産調査から相続登記まで一括で進めることができます。

所有不動産記録証明制度の開始により、不動産調査はこれまでよりも効率的になることが期待されています。

しかし、実際の相続手続きでは、

• 不動産の調査
• 相続関係の確認
• 遺産分割協議
• 相続登記の申請

など、複数の手続きが必要になります。

当事務所では

• 相続登記
• 不動産名義変更
• 相続手続きのサポート
• 不動産調査

などのご相談を承っております。

「亡くなった家族がどこに不動産を持っているか分からない」 「相続登記を進めたい」 といった場合も、お気軽にご相談ください。